Commissioni Agenzia Immobiliare

La provvigione dell'agente immobiliare ha un fondamento giuridico preciso. L'articolo 1755 del Codice Civile stabilisce che il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Se la compravendita non arriva al rogito, il diritto alla provvigione non sorge: il mediatore non può pretendere alcun compenso per il solo fatto di aver avviato le trattative o di aver presentato l'immobile a potenziali acquirenti.

La legge non fissa alcuna percentuale obbligatoria. In assenza di accordo scritto, si applicano gli usi locali di mercato, che variano da provincia a provincia. Nella pratica, la percentuale viene sempre definita nel mandato di incarico, il contratto che il proprietario firma prima che l'agenzia avvii la commercializzazione. È il documento più importante dell'intero processo: stabilisce la commissione applicata, la durata dell'incarico, le condizioni di esclusività e le eventuali clausole di proroga automatica.

Un secondo riferimento normativo rilevante è la Legge n. 39 del 3 febbraio 1989, che disciplina l'attività professionale di mediazione immobiliare. Solo gli agenti iscritti al Registro delle Imprese, come previsto e verificato dalla Camera di Commercio di Pordenone-Udine, hanno il diritto legale di riscuotere la provvigione. Un agente non iscritto perde tale diritto anche se ha contribuito alla conclusione dell'affare.

Infine, il diritto alla provvigione matura alla conclusione dell'affare, cioè nel momento in cui le parti raggiungono un accordo vincolante: nella pratica corrisponde all'accettazione della proposta d'acquisto o alla firma del compromesso, non all'atto notarile definitivo. Alcune agenzie inseriscono nel mandato clausole di compenso in caso di recesso anticipato: è una voce da verificare con attenzione prima di firmare.

La prassi consolidata del mercato immobiliare italiano vede le commissioni collocarsi tra il 2% e il 4% del prezzo di vendita, separatamente per il venditore e per l'acquirente. Nel Nord Italia, e nelle province del Friuli Venezia Giulia, la percentuale più ricorrente si attesta intorno al 3% per parte, con variazioni legate alla tipologia dell'immobile, al suo valore e all'accordo contrattuale con la specifica agenzia.

Per contestualizzare questi importi su casi reali: su un immobile venduto a 200.000 euro con una commissione del 3%, il venditore paga 6.000 euro e l'acquirente altrettanto, per un totale di 12.000 euro di commissioni prima dell'IVA. Su un immobile da 300.000 euro la commissione complessiva sale a 18.000 euro al lordo dell'imposta. I dettagli del calcolo con l'IVA sono illustrati nella sezione successiva.

Secondo il Centro Studi FIAIP (2026), nel 2025 le compravendite residenziali hanno raggiunto 767.000 unità (+6,5% rispetto al 2024), come emerge dal Report FIAIP Monitora Italia presentato al Senato nel marzo 2026.

La percentuale applicata non è però l'unico parametro da confrontare. Conta anche cosa include quella percentuale: la valutazione, i portali su cui viene pubblicato l'annuncio, la gestione delle trattative. Un'agenzia al 2% con pochi portali può comportare tempi di vendita più lunghi e un prezzo finale inferiore rispetto a una al 3% con marketing strutturato. Il costo reale va misurato sul prezzo netto ottenuto, non sulla percentuale pagata.

Nelle province di Pordenone e Udine, la percentuale di NewInterhouse è consultabile sulla pagina commissioni e prezzi senza necessità di contatto preliminare.

In Italia, la prassi prevalente prevede che entrambe le parti paghino separatamente la commissione all'agenzia immobiliare. Il venditore paga la propria quota al momento del rogito, l'acquirente fa lo stesso. L'importo non viene suddiviso tra le due parti: ciascuna corrisponde la percentuale pattuita calcolata sul prezzo definitivo di vendita.

Questa modalità riflette il principio dell'articolo 1755 del Codice Civile, che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione da entrambe le parti, in quanto il suo lavoro tutela interessi distinti: il venditore nella valorizzazione del prezzo e nella selezione degli acquirenti qualificati, l'acquirente nell'assistenza durante la ricerca e la trattativa.

In alcuni casi è possibile concordare che solo il venditore paghi la commissione. Questa modalità è meno diffusa nel mercato italiano ma non è vietata dalla legge: quando accade, l'agenzia lo indica nel mandato e spesso applica una percentuale più alta al solo venditore per compensare il minor ricavo derivante dall'acquirente esonerato.

Esiste anche la situazione in cui l'acquirente non sia stato introdotto dall'agenzia ma abbia trovato l'immobile autonomamente, rivolgendosi direttamente al venditore. In questo caso, se non vi è stato alcun intervento del mediatore nella conclusione dell'affare, la provvigione non è dovuta dall'acquirente. Quindi la prima domanda da porsi, quando si firma qualsiasi documento con un'agenzia, è sempre la stessa: chi paga, quanto paga e a quale titolo? Chiarire questo punto prima della firma evita contestazioni al momento del rogito, quando i tempi per rinegoziare sono esauriti.

La commissione immobiliare si calcola sul prezzo di vendita effettivo concordato al rogito, non sul prezzo richiesto inizialmente. Se il venditore parte da 280.000 euro e chiude a 260.000, la commissione del 3% si applica su 260.000 euro. A questa somma si aggiunge sempre l'IVA al 22% sulla provvigione: una voce spesso ignorata che incide in modo significativo sul costo reale.

Il quadro completo, per tre fasce di prezzo rappresentative del mercato delle province di Pordenone e Udine:

Immobile da 200.000 euro, commissione 3%: provvigione imponibile 6.000 euro, IVA 22% pari a 1.320 euro, costo totale per ciascuna parte 7.320 euro.

Immobile da 250.000 euro, commissione 3%: provvigione imponibile 7.500 euro, IVA 22% pari a 1.650 euro, costo totale per ciascuna parte 9.150 euro.

Immobile da 350.000 euro, commissione 2,5%: provvigione imponibile 8.750 euro, IVA 22% pari a 1.925 euro, costo totale per ciascuna parte 10.675 euro.

Un agente che cita "3% di commissione" senza menzionare l'IVA presenta un costo apparente più basso di quello reale. Verificare sempre se la percentuale indicata è al lordo o al netto dell'imposta è una precauzione elementare.

La commissione viene documentata tramite fattura, intestata alle parti che la pagano. Secondo Banca d'Italia (2026), nel Q4 2025 il margine medio di trattativa si è attestato al 7,7% a livello nazionale, con il Nord-Est tra le aree con gli sconti più contenuti (5,0%), come emerge dal Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni. Questo dato indica che un agente con buona capacità negoziale recupera, in termini di prezzo finale, importi superiori al costo della commissione pagata.

Chi acquista la prima casa tramite agenzia immobiliare ha diritto a recuperare una parte delle spese di commissione attraverso la dichiarazione dei redditi. La normativa di riferimento è l'articolo 15, comma 1, lettera b-bis del TUIR, confermata dalla circolare n. 7/E del 2018 dell'Agenzia delle Entrate.

La detrazione spetta nella misura del 19% delle spese di intermediazione immobiliare, calcolata su un importo massimo di 1.000 euro. Il beneficio massimo recuperabile è quindi 190 euro, indipendentemente da quanto si sia pagato all'agenzia. Secondo Fiscomania (2026), l'agevolazione è confermata nella stessa misura per le spese sostenute nel 2025 e da riportare nel modello 730/2026.

Le condizioni da rispettare sono precise. La detrazione si applica solo sull'acquisto dell'abitazione principale: le seconde case, gli immobili commerciali e i contratti di locazione sono esclusi. Spetta esclusivamente all'acquirente: il venditore non ha diritto a questa agevolazione, anche se ha corrisposto la propria quota di commissione. Inoltre, la spesa deve essere stata pagata con metodo tracciabile (bonifico, carta di credito o assegno non trasferibile) e documentata da una fattura rilasciata dall'agenzia.

Una novità introdotta nel 2025 riguarda il rogito: non è più obbligatorio riportare nell'atto notarile l'importo esatto della commissione. È sufficiente che il notaio menzioni il numero della fattura dell'agenzia. Questo semplifica la procedura, ma non modifica l'obbligo di conservare la fattura originale per presentare la detrazione.

Il limite di 1.000 euro si riferisce all'intera spesa per l'acquisto, indipendentemente dal numero di intestatari: se l'immobile è cointestato tra due persone, la detrazione si ripartisce in proporzione alle quote di proprietà di ciascun intestatario.

Il mandato di incarico è il contratto che assegna all'agenzia il diritto di commercializzare il tuo immobile. È un documento vincolante, e alcune clausole possono avere conseguenze economiche rilevanti se non vengono lette con attenzione prima della firma.

La prima distinzione riguarda il tipo di mandato: esclusivo o non esclusivo. Con un mandato esclusivo, il venditore si impegna a non affidare l'immobile ad altre agenzie per il periodo indicato e l'agenzia investe risorse nella promozione. Con un mandato non esclusivo si può lavorare con più agenzie, ma ciascuna tende a dedicare minore attenzione agli immobili senza esclusiva.

La durata del mandato è un secondo elemento critico. I contratti standard prevedono solitamente una durata di tre o sei mesi, con proroga automatica alla scadenza salvo disdetta scritta entro i termini previsti. Se non si invia la disdetta nei tempi stabiliti, il mandato si rinnova automaticamente: verificare questa clausola prima di firmare evita di rimanere vincolati involontariamente.

Le clausole di penale per recesso anticipato variano da agenzia ad agenzia. Alcune prevedono il pagamento di un importo fisso o di una percentuale del prezzo di listino anche in caso di mancata vendita, se il venditore decide di ritirare l'immobile prima della scadenza naturale del mandato. Queste clausole sono lecite, ma devono essere conosciute in anticipo.

Infine, il mandato deve specificare cosa è incluso nel servizio: la valutazione iniziale, i portali su cui viene pubblicato l'annuncio, la gestione delle visite e delle trattative, la preparazione della documentazione preliminare. Qualsiasi servizio non elencato può essere fatturato separatamente: chiedere un elenco dettagliato prima di firmare è una precauzione sempre utile.

Dal 1993 NewInterhouse opera nelle province di Pordenone, Udine, Trieste e Gorizia con un approccio alla commissione che parte dalla trasparenza: le percentuali applicate sono pubblicate sulla pagina commissioni e prezzi e vengono illustrate al cliente prima di qualsiasi firma.

Non esistono costi nascosti nel servizio di NewInterhouse. La commissione indicata nel mandato è l'unico importo che il venditore o l'acquirente pagherà all'agenzia: nessun contributo spese di marketing, nessuna tariffa aggiuntiva per la valutazione iniziale, nessun addebito per le pratiche catastali di routine. Se si rendesse necessaria una spesa accessoria (come l'aggiornamento di una planimetria non conforme o una visura ipotecaria straordinaria), viene comunicata in anticipo e documentata separatamente.

Il servizio incluso nella commissione copre l'intero ciclo della compravendita: la valutazione di mercato con sopralluogo, la produzione del materiale fotografico, la pubblicazione su oltre 40 portali immobiliari, la gestione delle richieste di visita, la conduzione delle trattative e l'assistenza documentale fino al rogito. Il venditore non gestisce nulla in autonomia: ogni contatto con i potenziali acquirenti passa attraverso gli agenti di NewInterhouse, che conoscono il mercato friulano dal 1993.

La fattura viene rilasciata al momento del pagamento della commissione, con tutti i dati necessari per la conservazione e per l'eventuale detrazione fiscale da parte dell'acquirente di prima casa. Il pagamento avviene esclusivamente tramite metodi tracciabili, in conformità con i requisiti richiesti dall'Agenzia delle Entrate per l'accesso alla detrazione del 19%.

Chi vuole confrontare i costi prima di scegliere può consultare la pagina prezzi oppure richiedere una valutazione gratuita del proprio immobile per avviare un confronto concreto.

La percentuale di commissione è solo uno dei parametri da confrontare nella scelta di un'agenzia immobiliare. Un'agenzia che applica una percentuale più bassa ma vende a un prezzo inferiore o in tempi più lunghi può costare di più, in termini economici reali, rispetto a una con la commissione più alta e un marketing efficace.

Criterio 1: Iscrizione al Registro delle Imprese, sezione mediatori. Solo le agenzie regolarmente iscritte hanno il diritto legale di riscuotere la provvigione. La verifica è gratuita sul portale del Registro delle Imprese o presso la Camera di Commercio competente. Chiedere sempre il numero REA prima di firmare qualsiasi documento.

Criterio 2: Trasparenza sui costi prima del mandato. Un'agenzia seria comunica la propria commissione al primo incontro, prima di qualsiasi firma. Se la risposta è vaga o rimanda alla firma del mandato, è un segnale da valutare con attenzione.

Criterio 3: Copertura dei portali immobiliari. La visibilità online determina il prezzo finale e i tempi di vendita. Chiedere su quanti portali viene pubblicato l'annuncio: 20-30 è la base minima, 40 o più garantiscono una copertura ottimale.

Criterio 4: Tempo medio di vendita documentato. Chiedere il tempo medio tra la firma del mandato e il rogito, riferito agli immobili simili nella stessa zona. Un'agenzia seria risponde con dati reali, non con stime generiche.

Criterio 5: Recensioni verificabili e recenti. Google Maps e Immobiliare.it raccolgono recensioni di clienti reali. Una media elevata su almeno 30-50 recensioni è un indicatore più affidabile di qualsiasi materiale promozionale. Verificare che le recensioni siano degli ultimi 12-24 mesi.

Criterio 6: Qualità del materiale fotografico. Le foto sono il primo contatto dell'acquirente con l'immobile. Chiedere se l'agenzia utilizza fotografi professionisti o produce le foto con il telefono: la differenza si vede nei tempi di risposta degli annunci e nel numero di visite ricevute.

Criterio 7: Presenza fisica sul territorio. Un'agenzia che opera nella provincia da anni conosce i prezzi reali per quartiere, i tempi di assorbimento per tipologia e le dinamiche locali della domanda. Chiedere da quanti anni l'agenzia è attiva nella zona specifica in cui si trova l'immobile.

Criterio 8: Modalità di gestione delle trattative. Chiedere chi conduce le trattative con i potenziali acquirenti: l'agente che ha acquisito l'incarico o un collaboratore diverso. La continuità nella relazione con l'acquirente riduce il rischio di perdere proposte per incomprensioni nella fase negoziale.

Criterio 9: Chiarezza sul mandato e sulle clausole di recesso. Prima di firmare, chiedere una lettura completa del mandato con spiegazione delle clausole di proroga automatica e di penale per recesso anticipato. Un'agenzia che non dedica tempo a questo passaggio tende a dare la stessa attenzione anche alla trattativa.

Criterio 10: Servizi inclusi senza costi aggiuntivi. Chiedere un elenco scritto di tutto ciò che è incluso nella commissione: valutazione, fotografie, home staging di base, gestione delle visite, assistenza documentale pre-rogito. Qualsiasi voce non elencata può essere fatturata separatamente in seguito.

- La commissione dell'agenzia immobiliare si colloca mediamente tra il 2% e il 4% per parte, con una prassi nel Nord-Est intorno al 3%.

- Nessuna percentuale è obbligatoria per legge: la provvigione si basa sull'accordo contenuto nel mandato di incarico.

- Il diritto alla provvigione sorge alla conclusione dell'affare (proposta accettata o compromesso), non all'atto notarile definitivo (art. 1755 c.c.).

- All'importo imponibile va aggiunta sempre l'IVA al 22%: su una commissione di 7.500 euro il costo effettivo è 9.150 euro.

- L'acquirente di prima casa può detrarre il 19% delle spese di intermediazione su un massimo di 1.000 euro: beneficio massimo 190 euro.

- Il mandato di incarico è il documento più importante: durata, esclusività, penali e servizi inclusi devono essere noti prima della firma.

- Secondo Banca d'Italia (2026), il margine di trattativa nel Nord-Est al Q4 2025 è sceso al 5%: un agente esperto recupera sul prezzo finale importi superiori al costo della commissione.

Passo successivo: consulta la pagina commissioni di NewInterhouse per conoscere la percentuale applicata nella tua provincia, oppure richiedi una valutazione gratuita del tuo immobile per avviare il processo di vendita senza impegno.

Brocardi: Art. 1755 Codice Civile: Provvigione

Camera di Commercio Pordenone-Udine: Agenti d'Affari in Mediazione, Registro Imprese

FIAIP: Comunicato stampa: compravendite +6,5% nel 2025, Report Monitora Italia (marzo 2026)

Banca d'Italia, Tecnoborsa, Agenzia delle Entrate: Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia, Q4 2025 (febbraio 2026)

Fiscomania: Detrazione spese di intermediazione immobiliare 2025 (maggio 2026)

Agenzia delle Entrate: Altre detrazioni e deduzioni, spese intermediazione immobiliare (Rigo E8/E10, cod. 17)